上热搜!110平方米的房子到手仅61平方米?半月谈曾评论:背

110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%……

  山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房,却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来,她始终想不通:“怎么一公摊,把我一半的房子都摊出去了呢?”

  李黎的困惑在很多购房者心中都存在。

  外墙一半计入套内

  购房者被术语绕晕

  据《法治日报》报道,近日采访发现,公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病,认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。

  同时,普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小,只能被动地从开发商等处了解信息,让不少人担心存在“消费暗区”,比如公摊面积被包含在总面积内,意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。

  2018年4月,李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时,本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注,反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

  据李黎回忆,当时销售人员告诉她,因为小区楼栋属于超高层建筑,达到55层,考虑到避难层、电梯高度等因素,公摊面积占比会达到31%,但实际收房时可能比这个数值小。

  李黎向记者出示的购房合同内容显示:总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋,套内建筑面积为75.24平方米,公用分摊建筑面积为35.01平方米,公摊面积占房屋总面积约31.8%。

  然而,2021年9月,准备收房的李黎傻眼了:推开房门,映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右,3间卧室没有一间超过9平方米,主卧甚至无法放下双人床。

  李黎后续向售房方询问得知,从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米,差值主要体现在墙体的厚度上,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙,有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明,而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念,各种专业术语堆砌起来,直接就被绕晕了,根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

  直到依法维权时,李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子,实际上将近一半都不是自己住的,如果一开始就知道这个情况,无论如何我都不会购买。”李黎说。

  和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子,结果到手的套内面积只有90平方米左右。

  “难道我们就只能认栽吗?”李黎说,为公摊面积花的钱不只是买房时,之后的物业费、供暖费等都要继续买单,这些“消费暗区”的存在让人很不满。

  新华社半月谈:

  公摊面积背后利益空间巨大

  新华社半月谈在今年早些时候发布了一篇评论文章,直言公摊面积的乱象。

  公摊面积存在多年,伴生的一系列乱象一直未得到根本解决,特别是关于公共空间的计算,始终是笔糊涂账。如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据,老百姓购买期房很大程度上如同开盲盒,撞运气。

  公摊面积背后利益空间巨大,易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用,本应属于业主的收益不知去向;公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。为减少相关社会矛盾发生,当前亟须提高房地产市场透明度,将取消公摊面积纳入规划中,长远筹谋、稳步推进。

  购买110平方米的住宅,到交房时却发现套内面积仅有60多平方米,公摊占比近46%。这是近期发生在某东部沿海城市新交付楼盘的真实一幕。尽管有超高层住宅楼部分建筑外墙厚度计入公摊面积的客观因素,但由于购买期房事先并不知情,不少业主看到房屋“庐山真面”后心理落差巨大。毕竟,公摊面积在价格上并未打折扣,动辄每平方米几万元的真金白银,被隔在了房门之外。

  通常来说,公摊面积包含电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公摊面积究竟是怎么计算出来的?怕绝大多数购房者并不清楚。即便掌握一定专业知识,究竟哪些项目被计算在公摊面积中,其中的比例和系数又是如何确定的,如此种种,想完全搞清楚也并非易事。

  围绕公摊面积,还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等,是否被算在了公摊面积中?在一些答案为“是”的小区,出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中,能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解,为什么在一些小区,就地下车库是否应该收费,开发商、物业与业主争论不休了。

  公摊面积的存在不是孤立的,它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起,甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时,往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。公摊面积糊里糊涂,却要常年为此埋单,人们觉得不合理也在情理之中。

  面对取消公摊面积的呼声,有一种声音认为,取消公摊面积后,开发商势必提高套内单价,房屋总价可能相差无几,只是换汤不换药,故而没有调整的必要。这种说法站不住脚。

  对于购房者来说,能够住上明明白白的房子,不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。

  应探索用套内面积替代建筑面积计价,将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言,这可以使房地产市场统计更科学,更真实地反映群众现阶段的居住条件,更敏锐地揭示市场行情变化,为房地产税征收创造更有利的条件,为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

  取消公摊面积,尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更公平透明。

  取消公摊尚有难度

  据人民日报此前报道,今年全国“两会”期间,全国政协委员洪洋提议“取消公摊”,认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束,建议国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。

  那么,取消公摊面积制度当下具备可行性吗?

  在北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜看来,取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。

  根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  因此,商品房无论是按照何种方式销售,均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售,也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在,必然要由部分或全体购房人分摊。

  “一律取消公摊面积,入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题,如果购房人个人无力管理,则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。

  房改后,我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的,如果取消公摊面积,以使用面积计量,会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨,反而会引起另一种误会,以为涨价了。

  但在北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华看来,取消公摊并不难,但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。

  目前,测绘报告中没有房屋使用面积的数据,如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据,就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作,仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”

  法制日报记者注意到,重庆市人大常委会曾以地方法规的形式,对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价的依据,商品房买卖合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。

  多名受访专家认为,在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一,但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。

  针对目前公摊面积制度存在的问题,孟丽娜建议完善相关测绘规范,对公摊比例出台指导意见,要求测绘单位提高测绘成果质量,畅通错误追究机制。在售房时,要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果,将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示,必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询,减少因分摊面积问题产生购房争议。

  同时,孟丽娜建议在商品房买卖合同中进一步完善相关约定,明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担,从而保障购房人的合法权益。

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